서울 그린벨트 해제 및 8만 가구 공급 계획, 해제 예상 지역

서울 그린벨트 해제 및 8만 가구 공급 계획: 지역별 면적 및 위치, 강남 지역 해제 예상

 

정부의 서울 그린벨트 해제를 통한 8만 가구 공급 계획은 주택 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 현재 서울의 그린벨트는 19개 구에 걸쳐 총 149.13㎢에 달하며, 자치구별 면적은 다음과 같습니다.

 

서초구 그린벨트 :23.89㎢ (가장 넓은 면적)

강서구 그린벨트 :18.91㎢

노원구 그린벨트 :15.9㎢

은평구 그린벨트 :15.21㎢

강북구 그린벨트 :12.33㎢

도봉구 그린벨트 :11.14㎢

송파구 그린벨트 :9.38㎢

강동구 그린벨트 :8.17㎢

구로구 그린벨트 :5.12㎢

성북구 그린벨트 :4.02㎢

금천구 그린벨트 :2.03㎢

양천구 그린벨트 :1.71㎢

관악구 그린벨트 :0.61㎢

강남구 그린벨트 :0.36㎢ (가장 좁은 면적)

서대문구 그린벨트 :0.2㎢

마포구 그린벨트 :0.05㎢

 

정부는 강북보다는 강남 지역의 그린벨트 해제를 우선적으로 검토할 것으로 예상됩니다.이는 강남 지역의 높은 주택 수요와 주택 가격 안정을 위한 정책적 판단으로 해석됩니다.강남 지역 중에서도 다음 지역들이 해제될 가능성이 높다고 예상됩니다.

 

서초구 내곡동:

내곡동은 그린벨트 면적이 넓고,예비군 훈련장 등 개발 가능한 부지가 존재합니다.

강남과 인접하여 교통 접근성이 좋고, 주거 선호도가 높은 지역입니다.

과거에도 그린벨트 해제가 검토되었던 지역으로, 이번에도 유력한 후보지로 꼽힙니다.

 

강남구 세곡동, 자곡동:

세곡동과 자곡동은 강남구 내에서 그린벨트 면적이 상대적으로 넓은 지역입니다.

수서역세권 개발과 SRT 개통 등으로 교통 인프라가 개선되고 있으며, 주거 환경이 쾌적하여 개발 압력이 높은 지역입니다.

과거 보금자리주택지구로 지정되었던 세곡동 일부 지역은 해제 가능성이 높습니다.

 

강남구 수서역세권:

수서역세권은 SRT 수서역을 중심으로 개발이 진행 중인 지역입니다.

역세권 개발과 함께 주변 그린벨트 해제를 통해 주택 공급을 확대할 수 있습니다.

교통 접근성이 뛰어나고, 개발 잠재력이 높은 지역입니다.

 

강서구 김포공항 주변:

김포공항 주변은 고도 제한 등으로 개발이 제한되어 왔지만, 최근에는 김포공항 개발 계획과 맞물려 그린벨트 해제 가능성이 높아지고 있습니다.

공항 접근성이 좋고, 마곡지구 개발 등으로 주변 지역 개발 압력이 높습니다.

 

재건축초과이익환수제 폐지 추진 및 재건축·재개발 촉진법 제정: 자세한 내용과 예상

정부가 재건축초과이익환수제 폐지와 재건축·재개발 촉진법 제정을 통해 주택 공급 확대를 추진한다는 소식은 부동산 시장에 큰 파장을 일으키고 있습니다. 이러한 정책 변화가 어떤 의미를 가지는지, 그리고 앞으로 어떻게 진행될지 자세히 살펴보겠습니다.

 

1. 재건축초과이익환수제: 자세한 설명

재건축초과이익환수제는 재건축 사업으로 발생하는 초과 이익을 환수하여 주택 가격 안정과 투기 방지를 목적으로 하는 제도입니다. 재건축 사업으로 조합원 1인당 평균 이익이 3천만 원을 넘을 경우, 초과 이익의 최대 50%를 부담금으로 납부해야 합니다.

이 제도는 재건축 사업의 수익성을 낮추고 사업 추진을 지연시키는 요인으로 작용하여 주택 공급을 위축시킨다는 비판을 받아왔습니다. 따라서 정부는 이번 발표를 통해 재건축초과이익환수제 폐지를 추진하여 재건축 사업 활성화를 도모하고 주택 공급을 확대하려는 의지를 보였습니다.

 

2. 재건축·재개발 촉진법 제정: 예상 내용

재건축·재개발 촉진법은 정비사업의 절차를 간소화하고 규제를 완화하여 사업 속도를 높이는 것을 목표로 합니다. 구체적인 내용은 아직 확정되지 않았지만, 다음과 같은 내용이 포함될 것으로 예상됩니다.

 

정비사업 절차 간소화:

기본계획과 정비계획의 동시 수립 허용

사업시행계획과 관리처분계획의 동시 수립 허용

각종 인허가 절차의 통합 및 신속 처리

 

규제 완화:

용적률,건폐율 등 건축 규제 완화

재건축 안전진단 기준 완화

임대주택 의무 비율 조정 등

 

공공 지원 강화:

정비사업 자금 조달 지원

공공기관 참여 확대 등

이러한 내용을 통해 재건축·재개발 사업의 속도를 높이고,주택 공급을 확대하여 주택 시장 안정에 기여할 것으로 기대됩니다.

 

3. 규제 완화 및 정비사업 활성화 기대 효과

재건축초과이익환수제 폐지와 재건축·재개발 촉진법 제정은 다음과 같은 효과를 가져올 것으로 예상됩니다.

주택 공급 확대:재건축·재개발 사업 활성화를 통해 주택 공급을 확대하여 주택 시장 안정에 기여 할 수 있습니다.

노후 주택 개선:재건축·재개발을 통해 노후 주택을 개선하여 주거 환경을 개선하고 도시 미관을 향상시킬 수 있습니다.

지역 경제 활성화:재건축·재개발 사업은 건설 경기 활성화와 일자리 창출 등 지역 경제에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

 

4. 향후 전망 및 과제

정부의 이번 발표는 주택 공급 확대를 위한 강력한 의지를 보여주는 것입니다. 하지만 재건축·재개발 사업 활성화로 인한 투기 과열, 주변 지역 집값 상승 등 부작용에 대한 우려도 존재합니다. 따라서 정부는 규제 완화와 함께 투기 방지 대책, 주변 지역 관리 방안 등을 마련하여 시장 안정을 도모해야 할 것입니다.

또한, 재건축·재개발 촉진법 제정 과정에서 이해관계자들의 의견을 충분히 수렴하고 사회적 합의를 이끌어내는 노력도 필요합니다. 이를 통해 정책의 실효성을 높이고 지속 가능한 주택 공급 시스템을 구축할 수 있을 것입니다.

 

서울 주택 42만 7천 가구 공급에 따른 예상되는 주택 가격 변화 추이

정부의 그린벨트 해제 및 재건축·재개발 규제 완화를 통한 대규모 주택 공급 계획은 서울 주택 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.특히 42만 7천 가구라는 막대한 물량 공급은 현재의 수요-공급 불균형을 해소하고, 주택 가격 안정에 기여할 가능성이 높습니다.하지만, 공급 효과가 나타나기까지 시간이 걸리고, 지역별·주택 유형별 차별적인 영향이 나타날 수 있습니다.

 

단기적 영향 (공급 발표 직후 ~ 2-3년)

매수 심리 위축 및 관망세 증가:대규모 공급 계획 발표는 주택 구매를 망설이게 하는 요인으로 작용하여 매수 심리가 위축되고 관망세가 증가할 수 있습니다.특히, 투자 목적의 수요가 감소할 가능성이 높습니다.

일부 지역 가격 하락 가능성:공급 확대 예상 지역, 특히 강남권 재건축 단지 주변 지역은 가격 하락 압력이 커질 수 있습니다. 또한 기존 노후 아파트 단지들은 재건축·재개발 기대감이 낮아져 가격 조정을 겪을 수 있습니다.

전세 시장 안정:신규 주택 공급으로 전세 물량이 증가하면서 전세 가격 상승세가 둔화되거나 일부 지역에서는 하락할 수 있습니다.

 

중장기적 영향 (3년 이후 ~ 공급 완료 시점)

점진적인 가격 안정:신규 주택 입주가 본격화되면서 수요-공급 불균형이 해소되고,주택 가격은 점진적으로 안정될 것으로 예상됩니다.

지역별·주택 유형별 차별화:공급 물량이 집중되는 지역이나 선호도가 높은 신축 아파트는 가격 하락폭이 제한적일 수 있습니다. 반면 공급이 부족하거나 노후 아파트가 많은 지역은 가격 하락 압력이 지속될 수 있습니다.

전세 시장 안정화:신규 주택 입주 증가로 전세 시장은 안정세를 유지할 것으로 예상됩니다.

 

고려해야 할 변수:

실제 공급 물량 및 시기:정부 발표대로 공급이 원활하게 이루어질지,예상되는 시기에 입주가 가능할지는 지켜봐야 합니다.

금리 및 경제 상황:금리 인상이나 경기 침체 등 외부 요인은 주택 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.

정부 정책 변화:향후 정부의 부동산 정책 변화에 따라 시장 상황이 달라질 수 있습니다.

 

결론:

대규모 주택 공급 계획은 서울 주택 시장의 안정화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다. 하지만 단기적인 가격 조정과 지역별·주택 유형별 차별화는 불가피할 것으로 보입니다. 따라서 주택 구매를 고려하는 경우에는 시장 상황을 면밀히 분석하고 신중하게 판단해야 합니다.